2020年广州楼价:整体持平,六区微涨

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2020-1-8 11:44:25
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地价成本高,楼价难有下调空间

合富研究院、广州中原研究发展部的统计数据显示,2019年广州一手住宅销售均价为28000多元/平方米,同比涨幅或为3%及或为5.5%(中国社科院表示:2019年中国GDP增长6.1%)。纵观2019年一手楼市,整体成交活跃度一般,大部分项目都不敢轻易上调价格,3-5月小阳春及9-10月传统销售季,竞争激烈板块有楼盘甚至采取“以价换量”方式吸客,导致整体价格保持平稳。

有研究机构认为,在此基础上,2020年广州楼价走势将和两大市场因素有关:一是各区供求,二是土地成本。预计2020年广州一手住宅价格整体下调空间有限,而结构性上涨概率较大。

文/图羊城晚报记者陈玉霞插图/采采

供求关系整体持平,六区楼价预计微涨

广州中原研究发展部预计,根据2017年-2019年年初的供地情况转化统计,结合2019年12月“人才新政”公布后房企推货热度看,2020年一手房供应量同比增加的可能性较高。其中,增城将维持2万套以上的供应高位,“东大仓”地位仍然无可替代;东部另一热区黄埔在知识城、香雪、科学城板块有多个楼盘入市的支撑下,供应量有望超过南沙成为全市第二大。

中心区方面,主力供应区域将有所改变:天河受小新塘旧改项目入市刺激,货量将得到较大补充;白云区近年来供地充足,尤其有江高、钟落潭、人和三大外围板块不少项目入市,相信会为市场增添不少供应量;越秀区也有新楼盘陆续上市,可为市场增加数百货量。

相比之下,荔湾、海珠的供应量或较2019年有所减少。其中,荔湾的供货主力板块广钢新城将进入“高价地集体入市阶段”,相关项目估计会采取小量推货“试温”,一次性推出大量单位的可能性较低。而海珠区由于近年来供地量偏少,从2019年起基本已处于缺货状态,预计2020年的总供应量将低于1000套。

各区的价格走势方面,预计越秀、海珠、荔湾、黄埔、南沙和从化这六个区会微涨,因为越秀区新入市的项目均为高端盘,售价预计超10万元/平方米,故整体涨幅将超5%;荔湾和海珠区因新货相对较少,随着板块越来越成熟,楼价涨幅预计有5%;黄埔因有人才新政刺激,楼价看涨,涨幅估计在5%-8%之间。另外,增城、花都、白云等五区因供应稳定、去化较快,楼价将保持平稳。

高价地陆续上市影响楼价

合富研究院认为,2020年,广州一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应会越发明显,地价成本高,楼价下调空间有限。

土地成本在正常的市场环境中,是衡量楼盘价格可下调空间的重要因素。2016年以来,广州居住用地起拍价持续走高,在一定程度抑制了楼价下调空间。尤其是南沙、增城以及中心区的荔湾和白云。

在2020年新货中,2016年及之后获取土地项目的占比在60%-75%,产品价格下调较难。以南沙区为例,灵山岛尖的新货将会持续推售,其所在项目的地价成本多在1.5万元/平方米或1.7万元/平方米以上;荔湾区也一样,2020年广钢新城地价超4万元/平方米的项目将陆续上市或持续推售,滘口板块地价3.6万元/平方米的新楼盘也将亮相。

虽然。2019年12月份广州多区推出人才购房新政,成为楼市回温“小红包”,但整体上看,广州楼市仍受经济大环境下行以及金融政策等影响,而“房住不炒”仍是调控底线,一旦市场出现过热现象,政府就会出手调整。加上土地成本较高、买家预期分化等因素影响,2020年的广州楼市只能是谨慎乐观。

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